De Rotterdamse woningmarkt is booming en daar wil iédereen van mee-profiteren. Een pandje kopen om te verhuren, dat is goud geld verdienen. Er zijn nieuwe, jonge spelers in het vastgoed en daar is niet iedereen blij mee.
Opeens waren ze er. Jonge vastgoedondernemers, pronkend met dure wagens, het goede leven en wervende boodschappen op Facebook en Instagram: ‘De eerste stap naar succes begint bij doen’, ‘Building a dream’, ‘Financial free in 1 year’ – in één jaar financieel onafhankelijk. In fonkelende reclames en met flitsende cursussen roepen zij anderen op hun voorbeeld te volgen en ook dik geld te verdienen op de huizenmarkt. De belofte is hoopvol. In een paar weken tijd leer je alles wat je moet weten om een pand te kunnen kopen, een jaar later ben je vastgoedeigenaar. Dan heb je een pandje gekocht, of misschien wel een stuk of drie. ‘Als ik het kan, kan echt iedereen het’.
Bijna dagelijks krijgen de bewoners van een portiekflat aan de Rotterdamsedijk in Schiedam-Oost – pal tegen Rotterdam – folders in hun brievenbus. Of zij hun huis wil verkopen, zonder gedoe, zonder makelaar. Zijn flatje is in trek, constateert een van de bewoners, terwijl hij de buurt zelf omschrijft als ‘de getto van Schiedam’.
In de woning boven hem zat tot voor kort een illegaal bordeel (‘leeggehaald door de gemeente’) en de huizen onder hem worden steeds onderverhuurd aan nieuwe mensen. Zelf wil hij niet van verkopen weten, zegt de dertiger: ,,Ik heb het ooit voor een goede prijs gekocht en denk dat ik voor mijn 65 vierkante meter tegenwoordig 190.000 euro kan krijgen, maar daar koop ik nergens anders in de regio een huis voor.’’
Een onderbuurvrouw die huurt, meldt zich in de hal van de flat met tassen vol boodschappen. Hoe zij aan het huis gekomen is? ,,Via een vriendin, die een telefoonnummer van iemand met een huis had.’’ Ze is blij met het appartement. Ze zegt 500 euro in de maand te betalen. ,,Een goede prijs.’’ De andere huurders zijn niet thuis.
In de flat wonen veel Poolse arbeiders, zegt een bewoonster van een koophuis in de buurt. Ook zij krijgt geregeld verkoopfolders in de bus. Zij wijst naar de auto’s met Oost-Europese kentekenplaten in de straat. ,,Niet iedereen heeft een pas voor de afvalcontainers, zakken afval worden gewoon op straat gegooid.’’
‘Ontzettend geïnspireerd’
Voor Sayed Abou El Kheir (Sayed Aek op Instagram) is de Rotterdamsedijk het beginpunt van zijn reis naar financiële onafhankelijkheid. In december kocht de 30-jarige Amsterdammer hier zijn eerste pand van wat de lucratieve vastgoedportefeuille moet worden van AEK Real Estate. Op Instagram deelt hij zijn ‘Real Estate Journey’. ,,Ik heb een cursus gevolgd bij Real Estate Masterclass en raakte ontzettend geïnspireerd. Ilias hielp me met alles en nu help ik weer nieuwe mensen.”
Ilias is Ilias Rahimi. Hij geeft cursussen namens het bedrijf Real Estate Masterclass en zit zelf ook in het vastgoed. Tegenover het AD vertelde de 27-jarige coach eerder hoe hij met 300 euro is begonnen en zich in korte tijd opwerkte tot een ondernemer die zich een Range Rover van meer dan een ton kan veroorloven. Het artikel wekte irritatie vanuit de gevestigde vastgoedwereld. Die vraagt zich af: klopt dit wel? ,,Ik snap dat makelaars er niet blij mee zijn,’’ zegt Rahimi in reactie op de kritiek. ,,Want die zijn overbodig. Wij kopen pandjes op zonder tussenpersoon.’’
Crowdfunding
Behalve Real Estate Masterclass is David Law Coaching zo’n speler op de Rotterdamse woningmarkt. Law koopt ook huizen via crowdfunding, maar geeft net als Real Estate Masterclass cursussen. Daarin vertellen zij over huizen kopen, verbouwingen, taxeren, verhuur en beleggen. Met de kennis op zak is het aan de deelnemers om investeerders te vinden. Met het geld van investeerders kan een pandje worden gekocht en worden opgeknapt. Soms wordt een project door meerdere mensen gefinancierd, soms is één geldverstrekker voldoende.
“Ik heb geleerd hoe je investeerders moet aantrekken” – Sayed Abou El Kheir
Een cursus kan flink wat duiten kosten, maar 20.000 euro verder weet je dan ook alles wat je moet weten, is de garantie. ,,Ik heb geleerd hoe je investeerders moet aantrekken en hoe je een netwerk opbouwt’’, zegt Sayed Abou El Kheir. ,,Het is een win-winsituatie. De investeerder ontvangt rendement.”
‘Geen absurde huurprijzen’
Hoeveel rendement de investeringen precies opleveren, daar is geen van die cursusaanbieders duidelijk over. Het verschilt per pand, is het antwoord. Volgens Ilias Rahimi worden geen absurde huurprijzen gevraagd om hoge rendementen te kunnen betalen. ,,We werken altijd via het puntensysteem en voldoen aan alle eisen.”
Toch ziet de gemeente Rotterdam de huren onder druk van vastgoedbeleggers stijgen. Volgens onderzoek in de wijk Carnisse, uit 2019, overschreed de huurprijs bij bijna tweederde van de panden die net door een belegger werd aangekocht het maximaal toegestane bedrag. In de praktijk ging het om enkele tientjes per maand, maar soms liep het op tot 800 euro te veel.
Parkeren
,,Het wordt ervoor betaald’’, zegt Frank Haver. ,,Omdat er woningschaarste is.’’ Haver is met zijn bedrijf Beleggingspand Rotterdam volgens eigen zeggen de nummer-1 makelaar voor beleggingspanden in de stad. Zijn klantenkring bestaat uit welgestelden die hun kapitaal veilig willen parkeren (‘Die vragen na een paar jaar eens hoe het ermee staat’), maar hij ziet dat de huidige oververhitte markt een nieuw soort beleggers aantrekt die snel geld willen verdienen. Dat is volgens hem goed te verklaren: ,,In vijf jaar tijd is het vastgoed in Rotterdam in waarde verdubbeld, terwijl geld op de bank minder waard wordt, de beurs fluctueert en bitcoins onzeker zijn.’’
“Bij nagenoeg elke woning ligt de huur daar hoger dan gevraagd mag worden” – Frank Haver, Beleggingspand Rotterdam
Dat juist Carnisse en Schiedam-Oost zo in trek zijn bij vastgoedbeleggers kan hij uitleggen: wie voor rendement gaat, kiest voor de huizen in de goedkopere wijken met de laagste prijzen per vierkante meter; Schiedam-Oost en Carnisse, de Tarwewijk, Oud Charlois, Bloemhof, Hillesluis en Oud-Mathenesse. ,,Bij nagenoeg elke woning ligt de huur daar hoger dan gevraagd mag worden volgens het woningwaarderingsstelsel, het puntensysteem.’’
Misstanden
Bijkomend voordeel is dat de huurders die zich voor deze huizen melden, vaak arbeidsmigranten, niet snel naar de huurcommissie stappen. De gemeente Rotterdam ziet het met lede ogen aan. ,,Op verschillende plekken in Rotterdam gaat het niet goed op de woningverhuurmarkt’’, zegt VVD-wethouder Bas Kurvers (Bouwen en wonen, VVD). Behalve van de ‘extreem hoge huurprijzen die een deel van de particuliere verhuurders vraagt’ spreekt hij van misstanden als slecht onderhoud, overbewoning en uitbuiting van huurders. ,,De sociale binding en veiligheid in een wijk gaat hierdoor achteruit.’’
“Op verschillende plekken in Rotterdam gaat het niet goed op de woningverhuurmarkt” – Bas Kurvers, Wethouder bouwen en wonen in Rotterdam
Naast de klassieke pandjesbaas die met eigen geld huizen aankoopt, ziet de gemeente dat vastgoedfondsen en -beleggers in wijken als Carnisse actief zijn die met meerdere investeerders kopen. Al dan niet met geleend geld. Ook zien zij particulieren die panden aankopen met geleend geld van een geldverstrekker.
Iedereen kan het vastgoed in, zegt Frank Haver. ,,Het is een vrij beroep.’’ Zelf bekent hij ook niet over makelaarspapieren te beschikken. ,,Inmiddels heb ik wel zoveel transacties op m’n naam dat ik op wel wat ervaring kan bogen.’’ De cursussen van z’n nieuwe, Instagrammende collega’s doet hij af als ‘niet iets waarvoor een diploma is vereist’.
Vraagtekens
Nick Forger van Ooms, een van de grootste makelaars van de Rotterdamse regio, zet eveneens vraagtekens bij de cursussen. ,,Het gaat wel veel over geld verdienen en weinig over de risico’s. Ik vraag me af of die voldoende aan bod komen. Een huis kán in waarde dalen. Daarom adviseren wij zelf mensen alleen in woningbelegging te stappen als zij het geld kunnen missen.’’
Hij noemt nog meer valkuilen, zoals slechte funderingen, slapende vve’s, woningbouwplannen pal voor de deur, horrorhuurders die schade aanrichten en de mogelijkheid dat de gemeente je verplicht tot achterstallig onderhoud. ,,In alle gevallen kun je opeens met een enorme kostenpost zitten.’’ Ook wijst hij er op dat kamerverhuur in veel wijken verboden is.
Boerenverstand
,,Waardoor je niet zomaar vier, vijf mensen in een huis kunt zetten. Blijf vooral het boerenverstand gebruiken’’, is zijn boodschap aan mensen die de vastgoedmarkt op willen: ,,If it sounds to good te be true, it probably is.’’ Die risico’s zijn minder bij fondsbeleggingen, waarbij meerdere mensen meebetalen aan een huis, zegt hij. ,,Die spreid je dan, maar het nadeel is dat je er niet zomaar uit kan stappen. Dus als je geld nodig hebt, kun je er niet bij – laat staan het huis verkopen.’’
“Je kunt opeens met een enorme kostenpost zitten” – Nick Forger, Ooms Makelaars
,,Als het te mooi is om waar te zijn, dan is dat het waarschijnlijk ook,’’ zegt ook woordvoerster Yolanda Bieckman van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hoewel de toezichthouder niet wil ingaan op individuele casussen, moet haar wel van het hart dat wie de risico’s van een belegging niet helemaal kan inschatten of de constructie niet goed begrijpt, er verstandig aan doet om andere, minder risicovolle, manieren om te beleggen te overwegen.
Dwangsom
De gemeente Rotterdam heeft, naar aanleiding van misstanden als te hoge huren, aangekondigd de particuliere woningmarkt aan te pakken. Ze zegt verhuurders en huurders aan te spreken op hun rechten en plichten. En in Carnisse loopt een proef met een verhuurdersvergunning die op termijn in heel Rotterdam wordt ingevoerd. Wie zich niet aan de regels houdt riskeert een dwangsom van 10.000 tot 25.000 euro per overtreding. Ook kan de vergunning worden ingetrokken.
En Sayed Abou El Kheir? Die is inmiddels bezig met de aankoop van zijn vierde pandje. ,,Deze manier van geld verdienen bestaat al jaren, maar het was altijd bestemd voor een gesloten wereld. Wij maken de vastgoedwereld toegankelijk voor iedereen, niet alleen voor de elite.”
